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    會員登錄|會員注冊 2021年10月2日 星期六

    樓市調控不斷 穩健型房企迎來新機遇

    受不斷出臺的房地產市場調控政策影響,地產股在近日出現集體波動,而隨著一些利好消息的傳來,市場迎來一波修復。

    受不斷出臺的房地產市場調控政策影響,地產股在近日出現集體波動,而隨著一些利好消息的傳來,市場迎來一波修復。業內人士認為,在“房住不炒”的大背景下,實力雄厚、財務穩健型的房企將會更受市場青睞,長期依舊看好。

    行業表現分化 低風險偏好成優質標的

    自2020年下半年以來,國內出臺了一系列與房地產企業密切相關的重磅政策,包括了“三道紅線”、房地產貸款集中度、22城集中供地等,到如今,這些組合政策開始顯現效果。市場巨變之下,讓行業深刻認識到降負債、降杠桿并實現穩健經營的重要性。

    在行業收斂聚焦的主旋律下,低風險偏好成為助力企業長線發展的穩定劑,穩健型房企憑借戰略定力及精準預判迎來更多機遇。例如,多年來,世茂集團(0813.HK)一直保持著低杠桿、低負債的穩健發展模式,在完成大飛機戰略布局的同時,“三道紅線”也全部達標。數據顯示,至2020年年末,世茂集團凈負債率為50.3%,資產負債率為68.1%,現金短債比1.16倍,全部符合監管要求。

    盡管評級機構對一些負債水平偏高的民營房企進行了評級下調,也對房地產市場表達了相對負面的看法,但這不妨礙優質企業獲得認可。在民營企業陣營中,龍湖多年保持民營房企全投資級最佳信用評級。受資本市場關注及認可的優質標的中,世茂集團亦在其列。當前,惠譽和標準普爾均給出世茂“投資級”,穆迪目前給出評級“Ba1”,預計伴隨企業經營品質持續兌現,有望調升。

    摩根大通在一份研報中指出,房地產發展商信貸風險正有序下降,市場關注點轉往基本面,利潤率料會于2021年見底,并于2022年以后回升。目前房價正朝著每年一定幅度的增長邁進,而土地價格較大機會向下。一二手樓價差可能趨向收窄,去化率應恢復正?;?。該行認為,政策前景變得更清晰,并偏好防守性發展商,包括龍湖集團、華潤置地、世茂集團等。

    出于對自身估值的自信,已經有不少龍頭房企在二級市場上主動增持。招商證券表示,當前龍頭房企增持動作已出現,無論如何,接下來如果房企敢于增持、設置股權激勵、回購注銷或穩定增加分紅,大概率能證明其現金流創造能力和增長能力。

    土拍新規“讓利” 穩健型企業窗口機會打開

    按照“三道紅線”的監管要求,劃入綠檔的房企,依舊可以實現適度擴張,這給穩健性房企注入信心。不過,從2021年上半年22城集中土地出讓來看,一些保守型房企基于自身土儲水平、杠桿水平以及利潤率考慮,表現出較為謹慎的態度。

    據了解,面對2021年上半年包括中國在內的全球主要經濟體的房地產市場過熱的現象,世茂在集中供地市場斬獲較少,并以對市場機會的審慎判斷回應行業關注,其預判隨著資金方面在客戶貸款和土地融資方面的收緊,房企現金價值較高,相信下半年土地市場會出現一定回調機會。

    如今,這種預判似乎已經有了應驗。近兩日,集中土拍規則將要發生變化的消息引發關注,與此同時,22城市中的深圳、天津、青島等城市相繼中止或延期了第二批次土地出讓。業內人士分析認為,從當前的種種跡象看,政府降低土地起拍價、控制土拍溢價率,或許已是箭在弦上,并最終利好房企。近日以來的地產股回暖,亦被解讀為受土拍新規利好的影響。

    不過,集中土拍新規對不同房企的影響并不相同。近期,有消息稱,被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企,已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。從上半年的表現看,一些拿地洶涌的房企,其買地金額已經接近或者達到了銷售額40%的限制,后期拿地額度已經不足,暫時難以趕上土拍新規釋放的紅利。反觀,上半年在土拍市場保持低調的世茂、金茂、旭輝等,下半年在土拍市場或掌握更多主動權。

    華創證券表示,持續看好房地產行業發展潛力,三條紅線、貸款集中度管理和集中供地新規綜合推動行業加速邁入運營驅動時代,料將推動行業門檻提升并減少內耗,利于行業集中度提升、盈利能力改善,而由杠桿主導過渡至運營主導,也料將減少周期波動,助力行業健康持續發展。目前房地產處于估值和倉位的歷史雙底部,優質房企價值重估空間巨大。

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